Estrangeiros no mercado imobiliário brasileiro: quem compra, por quê e o que muda

O Brasil nunca recebeu tantos visitantes estrangeiros. Em 2025 foram 9,29 milhões de chegadas internacionais, recorde da série histórica e alta de 37% sobre 2024, segundo o Ministério do Turismo e a Embratur. E parte desses visitantes está voltando para casa com uma escritura na bagagem: na Zona Sul do Rio de Janeiro, compradores de outros países ficaram com cerca de um terço dos imóveis compactos lançados recentemente em Ipanema e no Leblon, de acordo com o Sinduscon-Rio.

Neste artigo, reunimos o que os dados mais recentes mostram sobre essa procura: o que atrai os estrangeiros, quem são esses compradores, quanto custa um imóvel com bom potencial de renda e como essa demanda está mexendo com o mercado brasileiro.

O que está por trás da procura

Não existe um motivo único, e sim uma combinação de fatores que se reforçam:

• Câmbio. Para quem ganha em dólar, euro ou libra, o metro quadrado brasileiro continua barato na comparação com as grandes cidades da Europa e da América do Norte, mesmo em bairros nobres à beira-mar.
• Turismo em alta. Além do recorde de 2025, o país recebeu 4,9 milhões de estrangeiros só nos cinco primeiros meses de 2026. Mais turistas significam mais demanda por hospedagem e mais gente interessada em ter um imóvel próprio no destino.
• Aluguel por temporada. O Brasil é o terceiro país com mais anúncios no Airbnb, atrás apenas de Estados Unidos e França, segundo a consultoria AirDNA. A fatia de hóspedes estrangeiros nessas plataformas passou de menos de 10% em 2021 para mais de 20%.
• Valorização no Nordeste. Nos 12 meses até junho de 2026, as capitais nordestinas lideraram a alta de preços no Índice FipeZAP: Salvador subiu 12,4%, Fortaleza 10,8%, Natal 9,4% e João Pessoa 9,4%, enquanto a média nacional ficou pouco acima de 5%.
• Compra à distância. Escrituras podem ser assinadas por videoconferência pela plataforma e-Notariado, e boa parte da negociação e da gestão do imóvel já é feita on-line, o que facilita investir sem morar no país.

Vantagens para quem vem de fora

• Mercado aberto. Estrangeiros podem comprar imóveis urbanos no Brasil praticamente nas mesmas condições que um brasileiro, sem limite de valor ou de quantidade e sem precisar morar no país. As restrições se concentram em imóveis rurais, na faixa de fronteira e nos terrenos de marinha do litoral, que seguem regras próprias.
• Poder de compra em moeda forte. O mesmo orçamento compra mais metros quadrados, e muitas vezes uma localização melhor, do que em boa parte das capitais europeias e norte-americanas.
• Renda de aluguel competitiva. A rentabilidade bruta média do aluguel residencial no país foi de 6,14% ao ano em julho de 2026, segundo o FipeZAP, acima do que se vê em muitas capitais europeias.
• Caminho para a residência. Quem investe em imóveis pode pedir autorização de residência no Brasil, a partir de R$ 1 milhão em recursos trazidos do exterior (R$ 700 mil nas regiões Norte e Nordeste), conforme resolução do Conselho Nacional de Imigração.
• Qualidade de vida. Clima, litoral e custo de vida mais baixo fazem do imóvel também uma casa de férias ou a base para uma mudança de país.

Quem são os compradores estrangeiros

Não há uma estatística oficial que mostre, para o Brasil inteiro, a nacionalidade de quem compra imóveis. O retrato abaixo vem de levantamentos regionais, de entidades do setor e de reportagens recentes, e é consistente entre eles.

• Argentinos. São o grupo mais visível. A Argentina é, de longe, o país que mais envia turistas ao Brasil (3,1 milhões entre janeiro e novembro de 2025), e o turismo virou compra: em Florianópolis, um levantamento citado pelo Creci-SC encontrou argentinos em 83% das vendas analisadas de uma imobiliária, a maioria de imóveis na planta. Eles também lideram entre os estrangeiros que compram estúdios na Zona Sul do Rio.
• Norte-americanos. Aparecem entre os principais investidores, atraídos pela força do dólar e pela possibilidade de rentabilizar o imóvel com aluguel por temporada.
• Europeus. Franceses, suíços, ingleses e espanhóis estão entre os compradores citados por imobiliárias do Rio. No litoral do Nordeste, a presença de europeus, como portugueses e italianos, vem de longa data.
• Novos mercados. Reportagens recentes registram interesse crescente de investidores dos Emirados Árabes Unidos.

Quanto ao perfil, dois grupos se destacam. O primeiro é o investidor de renda, que procura unidades compactas (estúdios e apartamentos de um quarto) bem localizadas, perto da praia ou de polos turísticos, para alugar por temporada. Na Lobie, empresa que administra estúdios para locação, a participação de proprietários estrangeiros saltou de cerca de 2% para 18% em três anos. O segundo grupo compra para uso próprio, como casa de férias ou para passar parte do ano no Brasil.

Quanto custa um imóvel rentável

O preço médio anunciado dos imóveis residenciais nas 56 cidades acompanhadas pelo Índice FipeZAP era de cerca de R$ 9.900 por metro quadrado em julho de 2026. A média, porém, esconde diferenças grandes entre os destinos preferidos dos estrangeiros:

• Florianópolis: cerca de R$ 13.500 por metro quadrado.
• Litoral de Santa Catarina: Itapema passa de R$ 15.000 por metro quadrado, e Balneário Camboriú também está entre os metros quadrados mais caros do país.
• Salvador: cerca de R$ 8.500 por metro quadrado.
• Fortaleza e Recife: na faixa de R$ 8.000 por metro quadrado.
• Rio de Janeiro: bairros como Ipanema e Leblon ficam muito acima da média da cidade.

Na prática, o imóvel com perfil de renda que os estrangeiros mais procuram, um estúdio ou apartamento de um quarto com 35 a 60 metros quadrados, costuma custar algo entre R$ 300 mil e R$ 500 mil nas capitais do Nordeste e entre R$ 470 mil e R$ 800 mil em Florianópolis. São valores aproximados, calculados a partir das médias do FipeZAP. Unidades de frente para o mar, em prédios novos ou em bairros nobres, custam bem mais.

Quanto ao retorno, a rentabilidade bruta de 6,14% ao ano significa que um imóvel de R$ 400 mil renderia cerca de R$ 2 mil por mês, antes de custos e impostos. O próprio FipeZAP ressalta que esse retorno fica abaixo do que pagam as aplicações financeiras de referência no Brasil, onde os juros estão altos. O aluguel por temporada pode render mais em destinos turísticos, mas tem custos maiores (administração, limpeza, mobília e períodos vazios) e depende das regras de cada condomínio, como veremos a seguir. Some ainda de 4% a 6% ao preço de compra para ITBI, cartório e honorários.

O impacto no mercado brasileiro

A chegada de compradores estrangeiros traz efeitos positivos e também tensões, concentrados em poucos bairros e cidades.

Mais investimento e valorização

Incorporadoras passaram a lançar empreendimentos pensados para esse público: unidades compactas, prontas para locação e com gestão profissional. Em um edifício recém-lançado em Balneário Camboriú, 16% das unidades vendidas foram para estrangeiros. O dinheiro de fora também movimenta construção, serviços e turismo. Segundo estimativa da Embratur, a receita do turismo internacional passou de US$ 8 bilhões em 2025.

Pressão sobre os aluguéis

O efeito colateral mais discutido é a alta do aluguel para quem mora nas cidades turísticas. Quando muitos imóveis migram para a locação por temporada, sobra menos oferta para o aluguel de longo prazo. Em Florianópolis, os aluguéis subiram cerca de 9% no último ano. Em Bombinhas, no litoral catarinense, há mais de 10 mil anúncios de hospedagem para cerca de 25 mil moradores. No país como um todo, o aluguel residencial subiu 9,28% em 12 meses até julho de 2026, segundo o FipeZAP, embora essa alta tenha várias causas além da demanda estrangeira.

Regras em transformação

A reação já chegou aos tribunais. Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a locação recorrente de curta temporada em condomínios residenciais depende de autorização expressa na convenção, aprovada por dois terços dos condôminos. Em setembro, o tribunal levou o tema ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443) para fixar uma tese definitiva, e o assunto ainda não está encerrado. Lá fora, o movimento é parecido: Barcelona vai proibir o aluguel turístico a partir de 2028, e o Canadá proíbe a compra de imóveis por estrangeiros até 2027. No Brasil, não há restrição à compra de imóveis urbanos por estrangeiros.

Um efeito concentrado

Vale colocar em perspectiva: o mercado imobiliário brasileiro, como um todo, continua movido por compradores brasileiros e pelo crédito. Os estrangeiros pesam muito em alguns bairros específicos, como a orla da Zona Sul do Rio, o litoral de Santa Catarina e as capitais do Nordeste, e pouco na média nacional.

O que observar antes de investir

• Regras do condomínio. Se o plano é alugar por temporada, confirme na convenção se a atividade é permitida e acompanhe o julgamento do STJ.
• Câmbio. A renda é em reais. Uma desvalorização do real reduz o retorno quando convertido para a sua moeda; uma valorização aumenta.
• Imóveis na planta. Muito procurados por estrangeiros, exigem cuidado: pesquise a incorporadora, prefira empreendimentos com patrimônio de afetação e leia as regras de distrato.
• Custos e impostos. Considere IPTU, condomínio e os impostos sobre aluguel e ganho de capital, no Brasil e no seu país.
• Assessoria local. Um advogado independente e uma administradora de confiança fazem toda a diferença para quem não mora no Brasil.

Conclusão

A procura de estrangeiros por imóveis no Brasil é real, crescente e tem motivos concretos: câmbio favorável, turismo recorde, rentabilidade de aluguel competitiva e um mercado aberto a quem vem de fora. Ela se concentra em poucos destinos, como o Rio, o litoral catarinense e as capitais do Nordeste, onde já mexe com preços, aluguéis e regras. Para o investidor, as oportunidades existem, mas o cenário regulatório da locação por temporada e a volatilidade do câmbio pedem planejamento e boa assessoria.

Fontes: Índice FipeZAP (Fipe e DataZAP), Ministério do Turismo e Embratur, Sinduscon-Rio, Creci-SC, AirDNA, Superior Tribunal de Justiça e reportagens da Deutsche Welle, do G1 e do InfoMoney. Os números são aproximados, refletem os dados disponíveis em outubro de 2026 e podem mudar. Este artigo tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento nem aconselhamento jurídico ou tributário.